报告导读
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
数据显示，在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬。
工业地产作为城市众多产业的空间物质载体，自我国改革开放以来，它的发展经历了数量上的快速增长至膨胀和质量上的起步到整合升级等不同发展阶段。与国际成熟的工业地产市场相比，我国工业地产发展仍处于初级阶段。过去很长一段时间内，工业地产行业都不是一个完整发展的商业市场。随着这两年工业投资的兴起，特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高，投资回报日渐降低的情况下，越来越多的资金逐步向工业地产转移，使得工业园区、产业地产逐步兴起。
工业地产是指一个国家或一个区域的政府，根据经济发展阶段和自身经济发展要求，通过行政的、市场的多种手段，集聚各种生产要素，并在一定的空间范围内进行科学整合，使之成为功能布局优化、结构层次合理、产业特色鲜明的工业企业聚集发展区或者称产业群集。
以上海市为例，上海整个工业物业市场租金走势呈上涨态势，其中第三季度的增长幅度达到了年度高峰，租金均价的环比增长率高达1.65%。工业地产行业保持了良好的发展势头。
首先是国内房地产企业进军工业地产，住宅地产强势调控的重压，及商业地产“跃进”的隐忧，国内房企开始将目光投入到工业地产领域。据不完全统计，有15%的传统房地产开发商转投工业园建设项目。其次，大量国际资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，如普洛斯、安博置业、丰树地产以及嘉民集团。第三，私募基金、风险投资以及信托等融资手段进入中国工业地产领域，给工业地产带来新的融资方式。分析认为，投资主体热衷于开发工业地产，与工业地产开发成本较低有关。工业地产的土地投入相对较低，基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很多，未来工业地产的投资主体必将多元化。
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报告目录
第一章 工业地产行业综述
第一节 工业地产行业概述
一、工业地产产品定义
二、工业地产产品分类
1、重工业房地产
2、轻工业房地产
3、仓储房地产
三、工业地产产品用途
1、个人
2、商业
3、厂房
第二节 工业地产产业的生命周期分析
第二章 2017-2021年全球工业地产行业现状分析
第一节 2017-2021年国际工业地产行业现状分析
一、国际工业地产市场发展历程
二、国际主要国家工业地产发展情况分析
三、国际工业地产市场发展趋势
第二节 工业地产发展环境分析
一、中国宏观经济环境分析（GDP CPI等）
二、欧洲经济环境分析
三、美国经济环境分析
四、日本经济环境分析
五、其他地区经济环境分析
六、 全球经济环境分析
第三节 2017-2021年中国工业地产市场现状分析
一、 2017-2021年中国工业地产市场规模统计分析
二、 2017-2021年中国工业地产市场供给统计分析
三、 2017-2021年中国工业地产市场需求统计分析
四、 2017-2021年中国工业地产行业产能统计分析
1、2017-2021年中国工业地产行业产能统计
2、2017-2021年中国工业地产行业产能配置与产能利用率分析
五、2017-2021年中国工业地产行业PEST（环境）分析
1、经济环境分析
2、政策环境分析
3、社会环境分析
4、技术环境分析
第三章 中国工业地产行业发展环境分析
第一节 中国宏观经济环境分析
一、GDP历史变动轨迹
二、居民消费价格指数分析
三、城乡居民收入分析
四、社会固定资产投资分析
五、2022-2026年我国宏观经济发展预测
第二节 中国工业地产行业政策环境分析
一、工业地产行业监管管理体制
二、工业地产行业相关政策分析
三、上下游产业政策影响分析
第三节 中国工业地产行业技术环境分析
第四章 2017-2021年工业地产行业经济指标分析
第一节 工业地产行业经济指标分析
一、工业地产行业赢利性分析
二、工业地产产品附加值的提升空间
三、工业地产行业进入壁垒/退出机制
四、工业地产行业周期性、季节性等特点
第二节 工业地产行业投资价值分析
一、2017-2021年中国工业地产行业盈利能力分析
二、2017-2021年中国工业地产行业偿债能力分析
三、2017-2021年中国工业地产行业运营能力分析
四、2017-2021年中国工业地产产品投资收益率分析预测
第三节 2017-2021年中国工业地产行业投资机会分析
一、中国强劲的经济增长对工业地产行业的支撑因素分析
二、下游行业的需求对工业地产行业的推动因素分析
三、工业地产产品相关产业的发展对工业地产行业的带动因素分析
第五章 中国工业地产行业运行态势分析
第一节 中国工业地产行业概况分析
第二节 中国工业地产行业经受压力分析
第三节 中国工业地产行业的发展及存在的问题分析
一、中国工业地产行业发展中的问题
二、解决措施
第六章 中国工业地产市场需求分析
第一节 需求规模
一、2017-2021年中国工业地产市场需求及增速
二、工业地产市场饱和度分析
三、影响工业地产市场需求的因素
四、工业地产市场潜力分析
第二节 工业地产市场需求结构分析
一、用户结构（产品分类及占比）
二、产品（服务）结构
三、区域市场分析
四、重点省市工业地产需求概述
第七章 中国工业地产市场供给分析
第一节 供给规模
一、2017-2021年中国工业地产市场供给规模及增速
二、行业开工情况
三、产业投资热度分析
第二节 工业地产市场供给区域分布
一、产业集群状况
二、工业地产企业区域分布情况
三、重点省市工业地产产业发展特点
第八章 行业供需平衡分析
第一节 工业地产行业供需平衡现状
第二节 影响工业地产行业供需平衡的因素
第三节 工业地产行业供需平衡趋势预测
第九章 2017-2021年中国工业地产产业区域运行情况分析
第一节 2017-2021年华东地区市场规模分析
第二节 2017-2021年华南地区市场规模分析
第三节 2017-2021年华中地区市场规模分析
第四节 2017-2021年华北区市场规模分析
第五节 2017-2021年西北地区市场规模分析
第六节 2017-2021年西南地区市场规模分析
第七节 2017-2021年东北地区市场规模分析
第十章 中国工业地产行业竞争情况分析
第一节 行业竞争格局概述
第二节 中国工业地产行业集中度分析
一、工业地产行业市场区域分布情况
二、工业地产行业市场集中度分析
第三节 工业地产行业竞争结构分析
一、现有企业间竞争
二、潜在进入者分析
三、替代品威胁分析
四、供应商议价能力
五、客户议价能力
第四节 工业地产行业SWOT模型分析
第十一章 中国工业地产行业上下游产业链分析
第一节 工业地产行业上下游产业链概述
第二节 工业地产上游行业发展状况分析
一、建筑
二、设计
第三节 主要上游产业对工业地产行业的影响
第四节 工业地产下游行业发展状况分析
一、个人
二、商业
三、厂房
第五节 主要下游产业对工业地产行业的影响
第十二章 工业地产主要品牌分析
第一节 工业地产品牌构成
第二节 品牌满意度分析
第三节 市场竞争程度
一、市场集中度
二、市场竞争类型
三、重点企业市场份额分析
第四节 中国工业地产市场集中度及影响因素分析
第十三章 重点企业经营状况分析
第一节 成都产业功能区投资运营集团有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第二节 深圳市鸿海置地集团有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第三节 坤鼎投资管理集团股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第四节 北京联东投资（集团）有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第五节 华夏幸福基业股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第六节 招商局积余产业运营服务股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第七节 天山发展（控股）有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第八节 江苏大港股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第九节 北京空港科技园区股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第十节 天津海泰科技发展股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第十一节 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第十二节 普洛斯投资管理（中国）有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第十三节 深圳市雄韬电源科技股份有限公司
一、基本情况
二、企业主要产品（服务）及市场定位
三、企业财务分析
1、企业主要经济指标分析
2、企业盈利能力分析
3、企业偿债能力分析
4、企业运营能力分析
5、企业成长能力分析
四、竞争优劣势
五、发展战略
第十四章 2017-2021年中国工业地产行业主要数据监测分析
第一节 中国工业地产行业结构分析
一、工业地产企业结构分析
二、工业地产行业从业人员结构分析
第二节 2017-2021年中国工业地产行业关键性财务指标分析
一、行业主要盈利能力分析
二、行业主要偿债能力分析
三、行业主要运营能力分析
第十五章 工业地产行业替代品及互补产品分析
第一节 工业地产行业替代品分析
一、替代品种类
二、主要替代品对工业地产行业的影响
三、替代品发展趋势分析
第二节 工业地产行业互补产品分析
一、行业互补产品种类
二、主要互补产品对工业地产行业的影响
三、互补产品发展趋势分析
第十六章 工业地产产业渠道分析
第一节 中国工业地产行业的经销模式
第二节 工业地产行业渠道格局
第三节 工业地产行业渠道形式
第四节 工业地产行业渠道要素对比
第五节 工业地产行业国际化营销模式分析
第六节 中国工业地产行业销售投资运作模式分析
第十七章 2022-2026年中国工业地产行业发展前景预测分析
第一节 工业地产行业投资价值分析
一、2022-2026年中国工业地产行业盈利能力分析
二、2022-2026年中国工业地产行业偿债能力分析
三、2022-2026年中国工业地产行业运营能力分析
四、2022-2026年中国工业地产产品投资收益率分析预测
第二节 2022-2026年中国工业地产行业供需预测
一、2022-2026年中国工业地产行业供给预测
二、2022-2026年中国工业地产行业需求预测
第三节 2022-2026年中国工业地产行业运行状况预测
第十八章 中国工业地产行业投资风险分析
第一节 中国工业地产行业存在问题分析
第二节 中国工业地产行业上下游产业链风险分析
一、下游行业需求市场风险分析
二、关联行业风险分析
第三节 中国工业地产行业投资风险分析
一、政策和体制风险分析
二、技术发展风险分析
三、原材料风险分析
四、进入/退出风险分析
五、经营管理风险分析
第十九章 中国工业地产行业投资机会分析
第一节 2022-2026年中国工业地产行业机会因素分析
一、中国强劲的经济增长对工业地产行业的支撑因素分析
二、下游行业的需求对工业地产行业的推动因素分析
三、工业地产产品相关产业发展的带动因素分析
第二节 行业细分产品投资机会
一、工业园区
二、工业地产商
三、私人业主开发
第三节 区域市场投资机会
第四节 产业链投资机会
第五节 特定项目投资机会
第二十章 2022-2026年中国工业地产行业发展策略及投资建议
第一节 工业地产行业发展战略规划背景意义
一、行业转型升级的需要
二、行业强做大做的需要
三、行业可持续发展需要
第二节 工业地产行业战略规划制定依据
一、行业发展规律
二、企业资源与能力
三、可预期的战略定位
第三节 工业地产行业战略规划策略分析
一、战略综合规划
二、技术开发战略
三、区域战略规划
四、产业战略规划
五、营销品牌战略
六、竞争战略规划
第四节 工业地产行业市场的重点客户战略实施
一、重点客户战略的必要性
二、重点客户的鉴别与确定
三、重点客户的开发与培育
四、重点客户市场营销策略
第五节 投资建议
我们的优势
一、数据优势
1、一手调研资料及数据
调研方法：实地调研、专家访谈、神秘顾客、抽样调查、电话采访、问卷调查等。
调研对象：代表企业、渠道商/分销商、上下游关联企业、业务/销售人员、用户/使用者、行业专家、科研院所、高等院校等。
研究模型：SWOT分析、波士顿矩阵、波特五力分析模型、洛伦茨曲线、钻石模型理论等。
分析方法：描述性统计、回归分析、相关分析法等。
2、二手资料及数据
官方统计数据：统计局、海关总署、行业协会等机构发布的数据和信息。
行业公开数据：行业专家公开发表的数据、行业门户统计汇总的数据、媒体公示的数据。
企业公开数据：上市公司年报、季报数据，非上市公司公开发表的数据和信息。
文献期刊数据：各类中英文期刊数据库、图书馆、科研院所、高等院校的文献资料。
3、公司自建五大数据库资源
我公司共建设有宏观经济数据库、行业数据库、产品统计数据库、工业企业数据库、区域经济统计数据库等，合计六大数据库。
4、历年的研究成果及项目案例
多行业研究报告汇总、商业模式汇总、项目案例汇总、专项调研流程及经验总结。
二、团队优势
1、研究部历经10年打磨，年发布2000多份研究成果，行业经验丰富。
2、设立16个行业研究小组，长期跟踪调查5000多个细分行业。
3、各行业设立研究组长，经验丰富、态度严谨、质量把控。
4、与多所高校建立校企联合团队，方便快速开展多区域线下调研。
三、管理优势
报告严格把控质量,研发流程如下:
1：设立研究小组，确定研究内容;
2：利用数据库资源,结合各统计部门资料及实地调研,搜集相关信息;
3：核实验证来自各种信息源的信息;
4：进行数据建模、市场分析并起草初步研究报告;
5：核实检查初步研究报告;
6：撰写完成研究报告，提交客户;
7：完善的售后服务保障。
服务流程
售后保障
自本合同签订之日起六个月之内，在研究报告的目录范围之内，免费补充内容、更新数据。
报告相关
工业园区开发模式:
目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。
工业地产商模式:
指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。
主体企业引导模式:
指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
综合运作模式:
指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
随着中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求逐年呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产正迎来全新发展浪潮。
国土资源部发布《关于加强土地调控的有关通知》，对于新的工业用地出让按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权从地方政府收归中央。因而，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。
